Explorez Montpellier et son marché immobilier

Huitième plus grande ville de France, Montpellier est appréciée pour d’innombrables raisons. Jouissant d’un climat méditerranéen doux l’hiver et chaud l’été, elle reste une agglomération sans cesse attractive. Parce qu’il y fait pratiquement tout le temps beau et chaud, que l’on peut aisément aller à la plage en sortant du travail, que les transports en communs y sont nombreux, que la ville est plutôt piétonne et qu’elle est autant faite pour les familles, les jeunes couples que les étudiants et les personnes âgées, Montpellier est l’une des villes les plus appréciées du pays.
Subdivisée en plusieurs quartiers principaux, cette ville du Sud peut alors être agréable à vivre pour tout le monde même si les étudiants et les jeunes représentent une partie importante de sa population.
En effet, ses nombreuses facultés, écoles, IUT, classes préparatoires et centres d’enseignement supérieur la classent régulièrement parmi les meilleures villes étudiantes de France. Qu’en est-il des quartiers à privilégier et de ceux à éviter dans cette ville disposant de nombreux quartiers charmants…

§1- Quels quartiers privilégier pour acheter à Montpellier ?

Commençons par évoquer le nouveau « centre » de la ville, le quartier moderne de Montpellier au fort potentiel immobilier et économique : Port Marianne.
Ce quartier est devenu une zone d’habitations dense, avec de nombreuses résidences très récentes, à l’architecture innovante, de qualité et légèrement futuriste selon les zones. Proche de la mer mais également du centre-ville grâce au tramway, ce quartier est construit au bord du Lez, fleuve accueillant chaque printemps le Festival international de sports extrêmes.
Principalement composé de grands bâtiments abritant de somptueux et modernes appartements, il est aisé d’y avoir une vue magnifique vue, donnant sur le bassin Jacques Cœur, sur le Lez ou sur la nouvelle mairie très moderne. Port Marianne n’a cependant rien d’un port.
En effet, étant l’un des sept quartiers du sud-est de Montpellier, il est accessible par l’autoroute A9 et a pour axe principal une longue avenue appelée « avenue de la Mer-Raymond Dugrand », très aérée et moderne. En outre, il se situe à proximité du centre commercial plutôt récent Odysseum, regroupant un cinéma, une patinoire, de nombreux restaurants et tout autant de boutiques.
Ses points forts sont donc très nombreux, le rendant fort attractif pour les jeunes couples désireux d’accéder à la propriété- comme futurs locataires- autant que par les familles à la recherche de modernité, d’un accès facile au centre-ville et à la mer.
Néanmoins, tous ses atouts sont à l’origine de son plus grand inconvénient, le prix de l’immobilier moyen au mètre carré dans ce secteur. Les loyers sont souvent fort élevés, ce qui peut être difficile pour les étudiants. En effet Port Marianne est un quartier proche de la faculté d’économie, d’une grande bibliothèque universitaire et de l’Institut des Sciences de L'évolution de Montpellier. Cela en fait un quartier convoité pour les étudiants souhaitant habiter à proximité de leur lieu d’études. Or même s’il est possible de trouver un petit studio au prix abordable, son prix du loyer moyen oscille entre 4 000 et 5 000 euros du m².
Autre quartier en plein développement, le quartier Malbosc accueille constamment de nouveaux acheteurs et locataires. Ce quartier également récent propose des appartements à des prix beaucoup moins élevés que Port Marianne.
Cependant, il est plus isolé du centre-ville et des zones dynamiques de la ville. Toutefois, le tramway le traverse tout du long et peut mener en moins de 25 min dans le centre-ville ou dans la zone commerciale d’Odysseum précédemment évoquée.
Ensuite, quartier autant prisé par les étudiants que les familles et les professionnels, le quartier Boutonnet est en plein centre-ville. Calme et paisible, il offre un excellent confort de vie.
Aux allures d’un petit village à part composé de nombreuses terrasses de café, de petits commerces conviviaux et de rues piétonnes fleuries, il est toutefois un quartier huppé, dynamique et animé.
Ce quartier convient donc tout autant aux jeunes qu’aux familles. C’est sa proximité avec la faculté de pharmacie, le stade d’athlétisme connu de Montpellier, de nombreuses écoles élémentaires et lycées qui le rend attractif et composé de diverses catégories d’habitants.
Ce qui est appréciable dans ce quartier montpelliérain du Boutonnet, c’est qu’on peut à la fois y trouver des maisons de ville dotées d’un petit jardin - à des prix toutefois élevés- tout comme de petits appartements plus abordables.
A côté de ce quartier recherché, se trouvent également d’autres secteurs immobiliers attractifs comme le quartier des Beaux-Arts et des Arceaux, pour les appartements bourgeois ou les petites maisons il faudra compter au minimum 3500 euros par m² mais dans les appartements moins somptueux, les prix varieront plus entre 2000 et 3000 euros du m².
Le quartier des Beaux-Arts, quartier bohème accueillant des évènements culturels très fréquemment, se situe aussi dans le centre-ville de Montpellier. Avec les Arceaux, quartier construit autour de son aqueduc historique, ils sont considérés comme quartiers bobos de Montpellier. A la fois composés de maisons et d’appartements, ils sont à proximité de la faculté de droit, du centre historique et proches de tramways pouvant desservir toute la ville.
C’est donc leur emplacement parfait qui les rend si attractifs et attirent de nombreux nouveaux propriétaires et locataires. A deux pas du parc du Peyrou, un des parcs les plus emblématiques de la ville, les Arceaux est le quartier le plus tranquille qu’on puisse trouver dans le centre.
Ce qui explique pourquoi les prix immobiliers moyens au mètre carré sont plus élevés et que sa population principale reste les familles montpelliéraines.
Dans la continuité des quartiers de Montpellier plébiscités, on compte le quartier d’Aiguelongue. « Poumon » de Montpellier par sa tranquillité, c’est un quartier huppé et qui propose autant des maisons individuelles que des appartements.
Il offre à ses habitants un confort de vie appréciable tout en accédant au centre-ville très rapidement. Sillonné de multiples espaces verts, avec des parcs et le fameux Zoo du Lunaret de Montpellier, il est également assez proche de deux grands lycées bien réputés, le lycée Joffre et le lycée Jean Mermoz.
Montpellier comporte encore de multiples quartiers agréables à vivre et tranquille situés dans le centre-ville.
On êut à ce titre également parler du quartier des Grèzes, aussi connu sous le nom de Montpellier Village. Plus éloigné du centre- même si en voiture comme en bus il est accessible en quelques minutes- Montpellier Village est un quartier doté d’un grand nombre d’habitations neuves et à des prix largement plus abordables qu’en centre.
Avec une ambiance très calme, proche de la Mosson et du quartier de Celleneuve, il avoisine les axes routiers menant au pôle santé du parc 2000, aux parcs d’activités Euromédecine et au parc Agropolis. Dans le même style de quartier calme mais en centre-ville, on retiendra le quartier des Aubes.
Il faut également parler d’un nouveau quartier en très fort développement, le quartier des Grisettes.

Ce dernier, d’une grande densité de construction d’appartements, plait énormément, de par sa proximité avec l’autoroute et les routes des plages mais également de par sa proximité immédiate avec le centre-ville et la grande polyclinique Saint Roch en son sein.

§2- Quels quartiers sont considérés étudiants à Montpellier ?

Le quartier des étudiants par excellence est le quartier Hôpitaux-Facultés. Un peu à l’écart du centre-ville, même si sa ligne de tramway y amène en quelques minutes, il est proche de presque toutes les universités de Montpellier, mise à part la faculté de droit située dans le centre historique. Si la majorité des 60 000 étudiants résidant à Montpellier logent dans ce secteur, cela n’est pas un hasard. Bien qu’il soit moins animé que le centre, il bénéficie de nombreux bars, bistrots et endroits pour sortir.
Le loyer moyen y est correct et même si certains appartements peuvent être plus chers, la multitude de résidences étudiants et d’appartements étudiants permettent aux étudiants de se loger convenablement. Le rendement locatif est de l’ordre de 450 euros par mois en moyenne pour un studio étudiant « classique » et de 650 euros en moyenne pour un appartement deux pièces.
Pour ceux qui ne souhaitent cependant pas être éloignés du centre-ville dynamique, il existe la zone comédie/gare, disposant d’appartements et de studios habités par des étudiants.
Si vous souhaitez profiter de votre vie étudiante au maximum et que vos études vous permettent de faire quelques soirées en semaine, le quartier de la gare est fait pour vous. Situé à deux pas de la gare SNCF de Montpellier et à deux minutes à pied de la comédie, place principale de la ville, il offre une vie nocturne intéressante. Proche de tous les bars du centre les plus connus, il n’est pas trop cher en termes d’accessibilité immobilière. Cela est notamment dû à son côté parfois « dangereux » selon les heures. Ne faisant pas partie des quartiers sensibles de Montpellier, il est malgré tout régulièrement le théâtre d’actes de délinquance. Moins calme et plus dangereux que le quartier des Hôpitaux-Facultés, il sera plus conseillé aux étudiants souhaitant faire la fête en centre-ville.

§3- Quelle sont les zones sensibles de Montpellier ?

Montpellier a la chance d’être une grande ville du sud très appréciée, de plus en plus dense en termes d’habitants et encore plutôt préservée de l’insécurité. Il existe bien évidemment des quartiers sensibles à éviter, car dangereux et théâtres de règlements de compte fréquents. Parmi ces quartiers, on retrouve le quartier Val de Croze et Paul Valéry. La zone regroupant ces trois quartiers est mal fréquentée mais moins dangereuse que la Cité Gely ou Le Petit Bard et La Paillade, renommé quartier de la Mosson il y a quelques années afin de masquer la mauvaise image de celui-ci. Ces deux derniers quartiers sont en effet les plus sensibles de Montpellier.
En parallèle, le quartier de Plan Cabanes – Gambetta est de plus en plus évité par les montpelliérains car son état se détériore au fil des années. Malgré un vaste plan de réhabilitation urbaine impulsé par le quartier adjacent de Figuerolles, il reste un quartier populaire , régulièrement cité dans les faits divers. Néanmoins, sa proximité immédiate avec le centre-ville et des établissements scolaires privés – Notre Dame-de-la-Merci et Saint-François Régis- à la très bonne réputation maintiennent une population constante d’habitants.

§4- Où acheter à Montpellier ?

Acquérir un bien à Montpellier n’est pas la même chose selon que l’on soit primo-accédant, secundo-accédant ou investisseur. En effet, les zones de recherche et les budgets à prévoir seront très différents.
Dans le premier cas, en règle générale les biens recherchés seront des T2 ou T3 de 80 m² maximum. Les secteurs préférés des primo-accédants sont alors généralement les secteurs de Port Marianne et plus généralement la zone de Lattes-Boirargues.
Si l’on est secundo-accédant, en termes de rentabilité il sera préférable se chercher son bien dans les quartiers des Aubes, des Arceaux ou encore du Boutonnet. Un T4 ou une petite maison seront alors les types de bien immobilier à vendre. Concernant le budget, selon le quartier et les travaux à opérer, il faudra prévoir entre 200 000 et 250 000 euros en moyenne.
Enfin, pour une personne cherchant à investir à Montpellier, les quartiers conseillés seront ceux proches de l’Ecusson, centre-ville ou les zones étudiantes. Si le but est de confier le bien en gestion locative, on peut estimer en moyenne un budget d’achat de 150 000 euros environ pour un T2, hors travaux.

§5- Quelle zones inondables sont à éviter à Montpellier ?

Montpellier est une ville méditerranéenne comprenant plusieurs cours d’eau susceptibles de déborder en temps de pluies fortes. Parmi ceux-ci, on retient celui de la Mosson, du Lez mais aussi, en périphérie, le Vistre et le Virdoule. Les zones environnantes peuvent donc vite être inondées, même si Montpellier n’est pas souvent au cœur de problèmes d’inondations.